증여로 인한 세금 계산방법

 아파트 증여로 인한 세금 계산

1.증여가액 기준 정하기

  국토교통부 실거래가에서 최근 3개월간 거래가중 가장 최근 매매 거래가로 정할수 있으나  기준싯가가 같아야 한다.

  (아파트인 경우 국토교통부 실거래가로 정한다.)

 (빌라인경우도 동일하나 거래된 사례가 없을경우 감정평가법인 사무소 2곳으로 부터 시가 감정을 받아 거래가를 산정해야한다.)

 기준싯가 265,000,000

 2013/12   매매가 기준 290,000,000

 

         전세보증금        220,000,000

         융자                   50,000,000

  부담부 증여금액 합계  270,000,000 ( 매매로 보아 양도 소득세 계산하여야 하며)

 나머지 20,000,000은  자녀에게 증여로보아 직게 존속에게는 30,000,000원까지 무상 증여가 가능하여 증여세 없음.

 

 양도소득세 계산

양도가액                   270,000,000

 

2009/10  구입가         245,000,000

 취득세                        3,390,000

등록세및 법무사 비용     3,823,760

  구입가 합계             252,213,760

252,213,760*270,000,000/290,000,000=234,819,708 (취득가액)

 

3,300,000(샷시, 확장등)*270,000,000/290,000,000= 3,072,414(기타필요경비)

양도가액-취득가액-필요경비= 양도 차익

270,000,000-234,819,708-3,072,414=32,107,878

32,107,878*8*3%=7,705,891(장기보유공제 8년*3%)

32,107,878-7,705,891=24,401,987 (양도소득금액)

-기본공제 2,500,000=21,901,987(과표)*15%(일반세율적용)-1,080,000(누진공제)

=양도소득세 2,205,298 (산출세액)

 지방소득세    220,529

1.양도소득세 납부 기간은 신고한 달을 제외하고 2달 이내 납부 (부모가 납부)

2.취득세 270,000,000만원에 대한 세금 납부 (자녀가 납부)

 2013년 현재 취득세 1% 교육세 0.2% 기타 채권할인및 법무사 비용

3.상기의 경우는 증여액이  작아서 증여금액에 대한 취득세 비용이 발생하지 않았지만

  증여금액이 많을경우 무상증여 3000만원을 공제한 나머지 금액에 대하여 3.5%의 취득세와 교육세 0.2%및 기타 비용이 부과 된다.

4.자녀에게 증여 할경우 전세보증금과 대출이 있는것이 유리하며  대출이 있을때 수증자가 소득이 있어야 하고 소득이 없을경우

 매월 대출이자 지출건과 취득세 납부건도 증여로 보아 세금이 늘어날수 있으니 반듯이 세무 전문가와 상의 하여야 한다. (증여에 대한 취득세는 3.5%)

5.2014년부터 직계존속에게 5000만원까지 무상 증여가 가능하나 다주택자가 부담하여야할 양도소득세 (현행 1200만원 이하 6%  4600만원이하 15%-108만원

  8,800만원 이하 24% -522만원,8,800만원 초과 33%-1,314만원)가 내년부터 증여세 부담은 줄어 드는 반면 양도소득 세율이  2주택50%. 3주택 60%로

   양도 소득세가 늘어날 전망이므로 꼼꼼히 따져봐야 한다.

6.양도 소득세 신고시 주의할점

   동일 년도에 매매한 부동산이 2건이상이며 양도 차익이 있을경우 

  먼저 매매한 양도 소득 금액과 나중 신고하는 양도 소득 금액을 합산하여 세액을 산출하고 기 납부세액을 공제하고 나머지 금액에 대한 세금을 납부하면 된다.

7. 가급적이면 1년에 1건 매매하고 신고하는것이 절세하는 방법이다.

8.착오로 인한해 양도 소득세 신고 가액이 잘못 신고 납부 되었을 경우 당해연도에 수정신고 납부를 하거나 다음해 5월 31일까지 수정 신고 납부를 하면 된다.